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第七届中国产业地产发展论坛澳门新萄京,楼市回暖催热
发布时间:2020-01-02 18:09
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困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。

日前,由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办的 “第七届中国产业园商务区发展论坛”于北京富力万丽酒店隆重举行。本届论坛主题为“创新与融合:京津冀协同发展下的产业地产”。  全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、国家发改委城市和小城镇中心主任李铁、北京师范大学金融研究中心主任钟伟、中国区域经济学会副理事长陈耀等地产界、产业界、金融界、学术界及互联网界专家、政商学界精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。论坛通过主题演讲和圆桌对话形式就宏观经济形势与房地产趋势、金融形势分析与房地产企业战略、互联网+下的产业转型、众创空间对产业园区的影响等热点话题进行观点碰撞和现场讨论。  会上,国家发改委改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示,在认同市场经济的规则下,一定会出现供需的矛盾,所谓供需的矛盾在某种情况下的波动会体现在一段时间内供求紧张。中国的房地产商和政府的利益紧紧地绑在一起,在政府和市场的双重推动下,矛盾就会持续放大。房地产和其他商品不一样,是占有空间的,占有的资源量也不断扩大,当前造成结构性波动一个非常重要的中国性的原因是政府和地产商利益的结合,形成了对过剩的巨大推动。国家发改委改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁  李铁认为,面临结构性过剩,房地产需要转型,想要转型首先要解决的问题是不要被短期的利益所困扰;其次,过去的发展轨迹是卖房子、占地,不要对传统的发展轨迹所约束;最后就是需要研发,要在市场上占领先位置,就必须要研发。  谈到养老地产,全联房地产商会创会会长聂梅生表示,2014年中国老年人口消费额已经达到了4万亿,到2050年是106万亿,国家对养老产业的政策也发生了很大的改变,在今年4月份,政府出台了三个有关养老的文件,这都是对养老产业的利好。全联房地产商会创会会长聂梅生  聂梅生在会上还对养老产业的发展提出新的路径。她认为,养老产业要成为消费的重大领域,去房地产化是当务之急,之后要轻资产化。轻资产不仅是养老的服务和运营,还有平台资源、科技进步和互联网。聂梅生坦言,没有渠道资源,轻资产运作不起来。要从金融模式上进行创新,从传统的银行信贷和我们熟悉的杠杆,比如基金、信托,进入金融产品的整合,还有互联网金融众筹等,如果忽视了这些,创新模式就不存在。  平安证券首席经济学家、北京师范大学金融系教授钟伟认为,要想用互联网+来改造房地产,首先要在过去的“地产+产业”之外,加一些酒店、写字楼;其次是在产业链方面调整,比如在投资领域,使用互联网引入GP、LP,经营性众筹和股权众筹等新的思维方式。他表示,未来五到六年是非常好的转型机会。如果做住宅的,可以往产业链后端走,为业主们提供更加精细化的小区金融、小区商业、小区健康、小区物流配送等服务。如果做非住宅、做产业的。那么摆脱生产制造的单一环节,向前端走,要有“资本+”思维。平安证券首席经济学家、北京师范大学金融系教授钟伟  中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在题为“当前的房地产市场形势与房地产发展趋势”的演讲中表示,当前的宏观经济形势和房地产关系非常密切,一季度由于宏观经济下行压力的增大和房地产市场的疲软,住建部、国土部、央行、银监会、财政部、国税局等六个部门在3月下旬出台了文件,对鼓励和支持居民的自住性和改善性需求发挥了重要的作用。在政策的利好影响下,4月份以来全国的房地产市场形势出现了下滑的积极变化,4月当月一线城市和部分二线城市明显的企稳回升。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一  对于房地产行业的发展趋势,朱中一认为,当前的市场回暖与政策的利好是密切相关的,在政策利好的推动下,改善型需求会继续释放,但是对全国来说,不具备房价过快上涨的问题,因为供求关系发生了明显的变化,并且政策是支持自住型和改善型的。房地产企业应该珍惜来之不易的楼市回暖良机,抓紧加快去库存。  谈到产业地产的发展,中国区域经济学会秘书长陈耀在会上表示,产业地产是为地产提供空间、服务、载体的地产服务商,是一个区域的经济、产业发展的依托和支撑。任何一个地区的发展都离不开产业,没有产业的区域,那就是空城、睡城。产业发展的规律要求是集群化的,产业地产的品质、产业地产的服务,对一个园区的成功是一个关键的因素。

习近平总书记11月10日在中央财经领导小组第十一次会议上强调,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。习近平关于楼市的最新表态引发专家热议。专家认为,各地方政府、住建部等部门很可能会出台相关政策,促进房地产去库存。未来房地产信贷和利率政策有望进一步松动,尤其是住房公积金的作用有望得到强化,国家住房银行或提上时间表。

习惯平淡:楼市告别狂飙增长

主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,大家早上好!大家好,我是刘凯总的好朋友,我是虞澜。今天来主持刘凯总的论坛,我很开心,房讯网很繁忙,刘凯总也很繁忙,一年见两次,每次都在富力万丽。

一是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少。二是央行上周六在股市蒸发4.84万亿后降息并定向降准,楼市再获短期利好。

多位专家认为,房地产业稳定发展对经济增长有重要作用,目前库存压力不得不引起重视。近几年房地产库存持续增长,主要是指三四五线城市库存量非常高,一线城市库存已经不高,开发商在建设过程中非常谨慎。

在沉闷的大势中寻找转变的线索

欢迎大家相聚富力万丽酒店,出席“第七届中国产业园商务区发展论坛”。

尽管回暖迹象明显,去库存压力依旧很大,楼市结构性矛盾仍然存在,房企转型刻不容缓。在全联房地产商会近日主办的第七届“中国产业园商务区发展论坛”上,身处一线的专家和企业给出如上判断。就目前看,以新兴服务业为核心的、利用众筹等金融手段开发的一线城市产业地产,或是转型升级的优质选择。

民生证券研究所执行院长管清友对中国经济网记者表示,房地产定位常态化,短期核心去库存,长期核心是要持续。而去库存要两手抓:一方面激发合理需求,房地产信贷和利率政策有望进一步松动,尤其是住房公积金的作用有望得到强化,国家住房银行或提上时间表。另一方面让市场决定供给。此外,保障房的思路或加快从增量建设转向存量购买,加快去库存过程。

本报记者 张晓玲

本次“中国产业园商务区发展论坛”是由全联房地产商会和中国最大的商业地产线上线下整合服务平台——房讯网共同主办的中国目前规格最高、影响力最大的产业地产论坛,也是中国房地产业界一年一度的顶级盛事之一。

楼市回暖正是转型良机

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉告诉中国经济网记者,在中央财经领导小组第十一次会议表态之后,各地方政府、住建部等部门会出台相关政策,促进房地产去库存。政策刺激后,全国楼市继续回升的概率很大,下个月商品房销售面积可能稳定在7.2%-7.5%的增幅水平上,但明年不好说。

实习记者 郑凯婷 三亚、深圳报道

本次论坛的主题是“创新与融合——京津冀协同发展下的产业地产”,京津冀三地总人口已经达到一亿,总占地面积达到了21.6万平方公里。如果用两个词来形容这三个地方的关系,可以说是地缘相接、人缘相亲。今天我们共同探讨行业趋势,北京召开了一次关于京津冀协同发展的座谈会上,国家主席习近平提出了七点要点,其中第三点就说到着力加快推进产业对接协作,理顺三地产业发展链条,形成区域间、产业合理分布和上下游联动机制,对接产业规划,达到创新与融合。我想有这样的一个政治背书,今天我们行业内以及媒体的朋友相约这里,共同探讨这样的话题是非常有意义和价值的。也希望我们这个盛会能给行业内外的朋友带来一定的贡献。

政策作用不可低估。目前商品房的首要问题依然是巨大的库存压力,而且全国多数城市的待售面积还在继续增加,如果按照地方的统计数据,待售面积将比国家统计局的数字更大,中国房地产业协会原名誉副会长朱中一表示:“应该珍惜来之不易的楼市回暖的良机,抓紧加快去库存”。

国家统计局发布数据显示,今年前三季度,商品房待售面积66510万平方米,同比增长16.4%。据中国经济网此前报道,2010年我国商品房待售面积不到2亿平方米,2014年这一数字已经突破6亿平方米。按照我国人均住房面积30平米计算,“空置”的住房可供2.2亿人口居住。

中国房地产市场从未像2015年这样纠结。

一个好的盛会,它的全新的观点和非常有价值的论点,更需要我们的媒体朋友来传播。今天我们也邀请了很多同行,包括:新浪网、人民网、新华网、和讯网、凤凰网、搜房网、网易、腾讯网等进行全程的视频直播和图文直播。还得到了新京报、北青报、京华时报、中国房地产报、北京商报、华夏时报、中国建设报、信报、中国证券报、中国经营报、每日经济新闻等主流媒体的大力宣传和支持。

“要看到其中的结构性变化,有衰落的,也有兴起的。”中国区域经济学会秘书长陈耀接受中华工商时报记者采访时表示,传统的东西大部分还是处于衰落期,新兴的则是未来趋势,过去做地产,现在则做城市运营服务,一方面减轻了商品房方面沉积的压力,更提供了全新的领域和想象空间。

全联房地产商会执行会长任志强于日前在全联房地产商会三季度REICO报告会上表示,当前房地产市场的最大压力是库存较大。REICO报告预计,四季度受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响,房地产市场表现弱于三季度的可能性很大。

尽管去年9·30以来,持续放松了信贷,流动性趋于宽松,但在股市暴跌和商品房高库存的双重夹击下,房地产市场并不好过。

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开发商的定位确实正在发生奇妙的变化。全联房地产商会创会会长聂梅生介绍说,养老地产项目“清朋华友学子园”,就是以轻资产作为项目的软实力,借助渠道资源、提高技术含量,并同时引入双层众筹,从而降低各项成本,提高性价比,经测算,投资回收期将从10年降低到3.6年,内部收益率IRR从一般的12.14%上升到21.98%。

研究发现,尽管2015年楼市利好频频,但市场整体反应平淡,房企业绩普遍不佳。据中指院数据显示,2015年9月监测的主要城市楼市成交环比下降2.1%,超五成城市环比下降。至9月底,楼市成交量已经连续下跌了3个月。

上半年,楼市唯一的关注热点似乎就是深圳楼市,除此之外,北京通州成为副中心、上海拍出天价地,也引发了一些关注,但整体表现平淡。

论坛现场

“之前的估值就是看土地储备,看你有多少资产、销售额。而在互联网时代,客户才是真正的价值,所以要真正进入互联网时代,必须要去房地产化。”亿达中国控股有限公司执行董事高炜如是说。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为,“十三五”末必须实现全面建成小康社会的伟大目标,以及与相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标,经济稳增长压力很大,这就需要房地产业必须稳定发展,继续去库存,促使房地产开发投资回暖。杨红旭预计,“十三五”期间房地产政策将总体保持偏暖状态,楼市铁定不会硬着陆。

进入7月,股市过山车式的跌宕让人心一直悬在崖边,反倒是楼市量升价稳的回暖,让人可以寻觅到一丝安慰。

首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾,他们是:

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则给出建议,对于做住宅的企业应该往“后端”走,利用已有的客户资源以及已在全国形成的销售网络、销售项目,形成对已有物业进行“互联网+”的优化;非住宅开发类企业,必须往“前端”走,从企业家变成一个资本家。

李宇嘉认为,随着“十三五”时期城镇化的推进,地方政府对于第二产业和房地产的依赖将下降,房地产也将回归其本质——居住和产业发展的物质基础。城镇化内需与地方政府公共服务、税收将形成良性循环。另外,城镇化推进中的新增人口是楼市的有效需求,人口、产业、住房也将形成相互推动的良性循环。

但也仅仅是安慰。房地产市场不可能回到过去那种狂飙式的增长了,纯增量时代已逝,楼市已进入增量、存量并重甚至重点盘活存量的时代了。这是博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会上,嘉宾们近乎一致的观点。

全联房地产商会创会会长聂梅生

一线精品项目最受青睐

进入“平庸式”增长

中国房地产业协会名誉副会长 朱中一

公开数据显示,入围中国500强的32家房企,有28家都布局了产业地产项目。而在国家政策的推动下,园区经济也已逐渐步入成熟期,根据中国开发区协会的数据,我国目前已有国家级的经开区219家、高新区129家、保税区13家、边境合作区15家、出口加工区63家,形成了一个巨型的产业矩阵。

6月下旬股市调整后,楼市也在感冒。CRIC监测的68个重点城市数据显示,7月上半月,商品住宅成交建筑面积1183.77万平方米,环比6月下半月下跌15%,各能级城市成交面积环比全线下跌,楼市出现降温迹象。

国家发改委城市和小城镇中心主任 李铁

不过,在如此多的产业项目、园区中,一线城市以及一些优质、精品项目才是业内公认的优质标的。

2015年,房地产业内人士一个普遍的感受是,行业受关注度大幅降低了,人们的注意力都跑到了股市·互联网。“除非你把楼市和股市联系起来说,否则都没人感兴趣。”北京一位开发商人士开玩笑说。

中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长 刘哲

钟伟的团队最近做了一个数据模型,根据研究结果,建议地产商不要介入常住人口600万以下、在售商品房新房均价每平方米1万元以下的城市。

话虽夸张,但在很多城市是事实。据上海易居房地产研究院提供的70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅区间分布图显示,2015年1-2月份房 价停留在“过冷”区间,3-5月份进入“偏冷”区间,6月份走出“偏冷”区间,开始步入“合理”区间,预计三季度房价将停留在“合理”区间。

房讯网董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长 刘凯

这与联东U谷正在执行“2+13”战略不谋而合。“2”就是北京、上海,“13”则是全国重点的一二线城市。

合理、平稳,这或许是房地产市场未来的常态。房地产的发展要放到宏观经济的背景中去理解。易居智库研究总监指出,前几年,国内经济增速下行,但其中的房地产投资占比却稳步增长,这种背离关系是不正常的,现在的下滑则是回归常态。

北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

“客观来讲,我们整个行业是过剩的,不是所有的投资都有正常的回报。所以做运营的主流开发商都有一定共识,要做精品。”北京联东投资集团常务副总裁梁环宇表示,虽然联东集团的运营能力比一些初入行的企业来说要强,但是这种能力还不足以改变市场,唯有顺应市场、找到最佳市场——好的城市、好的位置。

2008年4万亿货币刺激政策带来的溢出效应,已在2013年基本消化,在当年房地产销售达到13亿平方米的峰值后,2014年市场进入自发式调整。

中国区域经济学会秘书长 陈耀

而在钟伟看来,未来能够在工业和农业中有爆发式增长的领域唯有“数字地球”,随着北上广深‘互联网+’的落地,它提供给市民的生活的舒适程度会大大改善,而遥远偏僻的村镇乡村在此背景下,其未来更加岌岌可危。”钟伟认为。

2014年,房地产投资增速由过去的最高40%、平均20%的增幅,迅速降至10%以内,2015年上半年,房地产开发投资增速继续创下6年新 低。国家统计局最新公布的数据显示,1-6月份,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长仅为4.6%,比1-5月份回落0.5个百分点。

亿达软件新城总裁 高炜

政府职能转变值得期待

在7月19日的博鳌·21世纪房地产论坛上,全联房地产商会创会会长聂梅生表示,经济下行压力依旧较大。房地产投资增速也表现出了与宏观经济同步下降的态势。不过,主流经济学家认为,经济已出现筑底企稳的态势。

联东集团常务副总裁 梁环宇

“现在我们绝大部分的产业地产,一是政府部门在掌握,二是国有企业掌握的比较多,市场化的这部分尤其是民营企业掌握的部分非常少。”陈耀表示,虽然业内没有一个权威数据,但政府掌握大概比例能够占到90%以上,企业尤其是民营企业掌握大概在5%以下。

聂梅生表示,未来房地产投资在GDP中的比重还将下降,房地产发展进入一种弱平衡状态。但另一方面,全社会的家庭收入结构已经发生变化,家庭收 入增长超过房价涨幅的情况已经出现,2014年开始我国居民人均收入增速逐渐超过GDP增速,伴随消费占比上升,经济结构的改变将直接影响到房地产市场的 走向,服务对开发企业的重要性会大大增加。聂梅生预计,2015年全国房价涨幅将很难超过GDP增速,也将低于人均收入增幅。

利海集团执行总裁 汪传虎

而据高炜介绍,当时亿达加入科技园区建设中也“纯属偶然”,至今还能成为一个标杆,与政府意愿以及上世纪90年代末期全球产业分工带来的大量需求有关,恰好企业本身也有一片地。“但这样的民营企业,做这样类型的园区,还是很少的,而中国的产业地产、产业园区更多的还是由政府开发,确实应该是超过90%。”

北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟认为,对于房地产不能太乐观,但也不必过于悲观。2010年以来到现在,将近7年长周期的经济下行即将 结束,房地产行业也已经触底开始回升,并且将在2015年-2020年有一个平静的增长期,而其走势也将与中国经济的走势几近一样。

北京米兰之窗节能建材有限公司董事长 马俊清

国家发改委城市和小城镇中心主任李铁认为,与国际发达地区的房地产发展不同的是,中国的房地产商与政府的利益紧紧绑在一起。一种商品仅在企业的推动下,商品在某种时间下会出现积压,但在某段时间内会出现缓解。而在政府和市场双重推动下,它的矛盾就会持续放大。

钟伟称,房地产行业依旧会增长,只是其增长模式将由原来的“领先增长”转变为“平庸增长”。

全联房地产商会秘书长 钟彬

而在一些国家和地区,政府虽然也参与招商引资,但主要是作宣传投资环境的推广,进行服务的竞争。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,房地产在市场供需上将逐步回归理性。从房地产参与者对房地产市场的期待来看,高暴利的幻想会减少,取 而代之的是一个谨慎乐观的态度。房企可能不会过于激进拿地,而是量力而行,尤其对于一些找到新产业突破口的房企来说,可能会逐渐朝轻资产的模式转变。

大猫网络科技有限公司董事长 李毅

从发展阶段来看,由于产业地产需要的资金量非常庞大,资本积累初期的大量企业难以做到,需要靠政府财力打下基础。但随着时代的发展与进步,更高效率的模式将形成替代效应。

存量时代来临

启迪协信产业研究院院长 徐鹏

“大量产业地产的经营管理,包括一级开发权,都应该让位于企业,把政府职能专注于为产业发展提供好的服务和配套。部分服务和设施还可以做成PPP模式,逐步市场化、民营化。”陈耀对记者表示。

钟伟说,以往房企只知道做加法,只注重做增量,其中最典型的房企就是万科和万达,其做增量的模式就是找钱、拿地、卖房,接着循环往复,这样的增长模式今天已经不合时宜。所有的房企都要转型。

泰禾集团总裁助理 沈力男

不过,让民企在产业地产真正唱主角,依旧需要一个过程。“就目前来看,一线城市、大城市完全有能力让政府退出,但现在中小城市还不行,特别是其财力还主要靠中央转移支付的财政提供支持。”陈耀对记者表示。

严跃进也表示,由于房地产市场在前几年市场狂飙的情况下,建造了大量的房屋,形成了供大于求的局面,存量市场亟需解决。

星太装饰集团董事长 胡振海

2008年至2014年,全国每年新建商品房施工面积持续超过销售面积,导致库存一路升高,截至今年6月底,全国待售商品房面积达65738万平方米。

北京金丰科华房地产开发有限公司总经理 张毅

花样年董事局主席潘军说,中国过去30年地产的开发,积累了超过400亿平方米的房地产面积,其中250亿平方米是住宅,其他是工业物业加上办公物业、商业物业、旅游地产物业。然而,它们中的很多却无法售出,或者并没有得到充分的利用。

全球企业不动产协会大中华区及日本地区总监 钱江

钟伟明确指出,在中国还能继续做增量的区域市场,起码要具备两个条件:一是,区域常住人口数量在600万以上;二是,所建商品房销售均价不少于1万元一平米。

北京兰格加华集团副总经理 庄捷

现实是,目前大多数城市并不符合这两个条件。房企应该将眼光重点地放在做存量的优化配置上。

平安不动产北京公司总经理 许良飞

潘军也同意存量时代来临的说法,“从某种意义上说,除一线城市,局部的二线城市之外,大部分城市不需要再建房了。”他表示,花样年始终认为盘活 存量是最重要的任务,在搭建彩生活O2O平台做好存量社区服务的同时,花样年又在搭建另一个旅游短租服务平台美易家,意在解决时间和空间与用户的需求两大 错配,做好度假产业的集中式经营管理,从而真正地盘活存量。

北京国际矿业城总裁 朱绍宝

聂梅生建议,打破弱平衡,开发企业应该“触网”、“触金”,和互联网、金融紧密结合。比如,社区养老产业的开发,可以和互联网金融、社区O2O对接,拓 展增值性服务;另外,未来消费在GDP中的占比会逐渐提升,服务型消费对房地产会变得非常重要,开发企业则需针对“人”的本身来进行开发和创新。

鸿坤地产集团北京区域公司副总经理 王悦新

钟伟也指出,房企要从追求加杠杆转型为泛金融化,房地产企业在过去的十几年经历了加杠杆的阶段,但如果拼命地加杠杆,会加大收益的波动,但并不能提高收益的水平,因为无法预知市场前景好坏。最后都变成为银行打工。

让我们用热烈掌声感谢一下各位的光临!

所谓泛金融化,就是房企不需要事必躬亲做一个项目从头到尾的开发,而是有一个专业的团队,只在金融资源和地产资源中做一个区间服务就可以了,这是泛金融化的根本。

此外,还有500多家北京主流房地产开发商、金融机构、顾问公司、物业公司、代理商、建材公司以及新闻媒体的来宾和朋友,让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎!

另外,房企的开发项目应从以项目产品为导向转向以人为核心为导向,开发商除了要关心交房以前建房子的事情,还应该把视野扩大到交房后的领域里,即关注存量的优化配置和用户体验。钟伟表示,房企不应把物管和社区当做一种财务负担,相反的,它应该是一种宝贵的资源。

“中国产业园商务区发展论坛”是目前国内最具影响力的产业地产品牌论坛,自2009年以来迄今已成为举办六届,在社会经济、房地产各领域内产生了重要的影响。

现在我正式宣布“第七届产业园商务区发展论坛”开幕!

首先让我们有请主办方领导:全联房地产商会秘书长钟彬先生致辞!欢迎!

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全联房地产商会秘书长 钟彬先生

钟彬:尊敬的各位来宾大家早上好,首先我代表全联房地产商会欢迎各位来参加第七届关于产业地产的论坛。其实想一想这七年真的过得很快,因为每次我都参加论坛。

今天我们讨论产业园区的时候,我们发现跟七年前有了很大的变化,什么变化了呢?商业逻辑变化了。七年前我们讨论产业地产的时候,我们能够非常充分的感受到关于人口红利、城镇化红利、经济红利、改革红利给我们带来的巨大的产业红利,让我们是的的感受到了所有商业逻辑下核心是什么,商业模式是什么,其实就是土地红利。我们开发的策略是什么?就是广土地、高杠杆、快周转、大资本,用这样的方式来发展。但是到了今天这条路仿佛不通了,仿佛遇到了很多困境。我们的行业、企业都在反思,我们讲到了人口红利也好,经济快速发展的红利也好,包括改革红利,制度红利等等,都在一步一步消失,甚至成了我们新的阻碍。

在这个时候,我们会怎么办呢?我们会看到政府在调整,因为一个行业的变化,既包括了政府,也包括了行业,也包括了企业,我们三者不断的互动、良性的优化。我们的政府在土地制度、财税制度、分配制度、金融制度以及双轨制方面都在做新的探索与改革,务求给我们一个更好的用市场调控的方式,来促进我们行业健康发展。

另一方面,尤其是互联网和移动互联网对我们行业的影响,已经不是简单的一个口号了,因为房地产商会最近走访了很多副会长单位,所有的总裁、董事长都在想互联网经济下,我们的房地产该如何变革。我们会看到我们的产业在重构,我们的组织在重构,我们的价值在重构,那么新型商业逻辑下房地产的路径,我们开始关注用户、关注平台、关注生态,所以这种逻辑下,我们的商业模式是什么呢?一定是商业模式优化下的一个产业的红利。所以今天我们讲我们的产业园区就是在思考我们的产业模式优化下我们的产业园区该如何发展,跟房地产如何形成更好的互动。

今天我们已经不再讲我们是一个单纯的住宅,而且我们更加关注的是全链条,关注与金融的结合,关注与互联网的结合,关注存量,关注服务。投资与服务成了我们新的关注的亮点,而不是过去简单的开发。因为房地产商会在最近有很多活动,今天是关于写字楼的,我们在几天之后是关于社区服务的,紧接着还有一个全国商学院联盟的会,以及我们在7月底的博鳌论坛,商会一直在探索如何在新的形势下,优化我们的商业模式,如何把我们的商业模式逐渐沉淀成一种商业制度,最后我们的行业能够真正形成一种优秀的商业精神、商业文明,让我们的企业、行业、让我们国家的经济能够健康、可持续发展。谢谢大家。

主持人:谢谢秘书长,秘书长说得非常真诚,这七年走过来,每一届都参加,每一届致辞都在跟行业内很多朋友进行交流,也关注行业内很多企业的成长和发展,刚才说到一点特别好,就是产业红利。在今天全天的会议当中都会来探讨一个模式的创新和关于这个行业内新的外延的发展方面的问题。其实一个品牌活动如果能够持续多年,光靠它的人气不足以支撑,关键是在平台内,在这样的活动中,能够产生什么样的商业价值,能够带来怎样的智慧的碰撞,我想在这种做垂直、做纵深的情况下,做一个专业性的品牌活动,才能够可持续的发展。在这一点上我们的活动主办方之一,也是活动的发起人之一,房讯网董事长,也是全联房地产商会写字楼分会的秘书长刘凯先生是最有发言权的,今天是您的活动,您是主人家的,赶紧上来给我们致辞。欢迎刘总。

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房讯网董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长 刘凯

刘凯:尊敬的聂会长、朱会长、李铁主任、尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友,大家上午好!首先代表论坛组委会、代表房讯网、代表全联房地产商会写字楼分会,对大家莅临本次论坛表示热烈欢迎和衷心感谢!

我们这个论坛源于2009年6月,由我们发起,与全联房地产商会共同主办,到今天已经共同举办了六届。截止到前天,本次论坛的报名人数已经超过了700人,700人有的是下午,有的是晚上过来,这已经是连续第二年参与注册的人数突破700人。

产业地产是在新经济和城市背景下,以产业为依托,以地产为载体的各类产业园区、商务园区为形态,集约化经营的新兴产业形式,产业地产对推动我国工业化、城市化起到了极大的推动作用。在4月京津冀协同发展规划纲要出台以后,疏解北京非首都功能和产业转移为产业地产行业也带来了新的发展机遇。

今天我们论坛的主题是“创新与融合:京津冀协同发展下的产业地产”,上午我们将聆听部委领导和顶级专家分别从宏观的、政策的、产业的各个角度进行解读,对当前房地产形势的预测以及京津冀协同发展和产业地产,当前金融与房地产问题的对策等热点话题展开系列论坛。下午除了六位专家的精彩案例分享之外,我们还安排了一场圆桌对话。明天上午我们安排了中国产业园区十强鸿坤金融谷项目的参观考察环节,欢迎大家参与。

最后我要再次感谢大力支持本次论坛的合作伙伴,感谢出席论坛的所有来宾和媒体朋友,六年来不离不弃,对我们中国产业园商务区发展论坛的信任与支持,谢谢大家。

主持人:谢谢刘总。还有一位致辞嘉宾,掌声有请主办方领导中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长刘哲先生致辞。欢迎。

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中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长刘哲先生

刘哲:非常抱歉堵车来晚了,首先我代表中国建筑金属结构协会向聂梅生会长、朱中一会长和各位来宾表示感谢和欢迎,非常高兴能够出席这次会议。

中国建筑金属协会是1981年成立的协会,有钢结构委员会、钢结构分会、铝窗塑窗木窗等四个委员会,还有一个遮阳分会,还有散热器分会,地暖分会,给排水分会等十几个分支机构,我们跟协会和产业园区也有很多密切关系,钢结构是目前工业园区一个主要的结构方式,我们的供电也是在努力的想和工业园区结合起来,把工业园区的屋顶利用起来,做分布式发电。其他的像门窗幕墙、给排水设备、散热器,都可能跟园区的建设结合起来。也希望将来我们的协会会员企业能够和我们工业园区有更多的发展、更多的合作。

谢谢大家!祝大会圆满成功。

澳门新萄京,主持人:谢谢您。致辞环节到此结束。接下来正式进入到今天的干货阶段。

首先我为大家邀请的这位是大家太熟悉不过了,早在我们没有把城镇化当做热点话题进行讨论和传播的时候,他已经在致力于这个领域的研究和实践。现任国家发改委改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任,兼任清华大学高级研究员、中国农业大学博士生导师。多次主持和参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定,参加了2004年以来七个中央一号文件的起草工作。

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国家发改委城市和小城镇中心主任 李铁

他演讲的题目是“京津冀协同发展与产业地产”。

李铁:我们在认同市场经济的规则下,一定会出现供需的矛盾,所谓供需的矛盾在某种情况下它的波动会体现在一段时间内供求紧张,一段时间内供给过剩,这是商品经济、市场经济的普遍规律。但是中国的房地产和国际上的房地产发展有非常大的区别,房地产商和政府的利益紧紧的绑在一起,因为房地产商要拿房子的利润,政府是拿土地的出让金。一种商品仅仅在企业的推动下,商品在某种时间下会出现积压,在某段时间内会出现缓解。在政府和市场双重推动下,它的矛盾就会持续放大。这是第一个表现。

第二个表现,房地产和其他商品不一样,是占有空间的的,占有的资源量也不断扩大。工业制成品的过剩在90年代特别突出,我们当时提出城镇化进行研究的时候,也是要解决工业制成品过剩的问题,我们想象的如果那时候有几亿农民进城,那么他们进城租赁住房、购房住房都会带来一个家庭的制成品的购买需求。当时是电冰箱、洗衣机、电视等等,我们提出扩大内需来解决需求问题。但是那个库存和房地产库存是不一样的,房地产所占用的资源和那些制成品是不可同日而语的,所以它引起的社会反响也大,影响的产业链的波动也大。这种供求之间出现的矛盾会形成连锁反应,甚至也成为导致我们经济下滑的重要原因。所谓地产和地方政府之间的关系,和地方政府利益的追求,包括地方政府城市的发展模式,和地产商利益的结合,都形成了对这种过剩的巨大的推动。这是当前造成结构性波动一个非常重要的中国性的原因。

第二个问题,怎么来看这种结构性的波动呢?我不想在这里分析房地产未来发展趋势,但有几个数字可以请大家进一步了解。

第一,城镇化中国是在进行中,而不是完成时。欧美国家的房地产的泡沫是在城镇化已经完成之后出现的,我们现在城镇化率不到55%,户籍城镇化率还不到40%,欧美国家出现泡沫的时候,城镇化率都达到70%、80%以后,大量农村人口进入城市,2.5亿农民在城市打工就业,八千万城镇间流动人口存量,未来每年即使一个城镇化百分点的增长,大概每年还有1600万人要进入城市。到2030年,按我们现在城镇化增长速度,还有两亿多人要进入城镇,对住房能没有需求吗?这是一个问题。长期趋势是看好的,但是短期波动现象非常严重。

第二,从收入上看,不要看统计局的数字,有一些经济学家通过自己的方法来分析中国高收入人口所占的比重,这个高收入人口是年收入在18万到20万人民币之间,这就意味着大概年收入在4万多美金,10%的人口,13.6亿人口那就是1.36亿。第二阶段是较高收入人口,10万到12万人口再加进去,就是2.6亿,就是有将近3亿人口是较高和高收入人口,相当于美国人口的总和,高收入人口相当于日本人口的总和。我们说这个需求、这个人口的购买力是非常强劲的。

我们和欧美发达国家还有一个不同的区别,区别在于我们是有13.6亿人口,在经济增长速度不断增长的情况下,我们还有很多人口在逐渐的向高收入人口、较高收入人口迈进,特别是当未来国家的政策缩小贫富差距的时候,这个政策幅度会越来越大,人口变化会越来越多。而其他欧美国家基本是靠海外市场来解决这些问题。这就意味着在国内的内需有非常强劲的需求,大家都跑国外去买东西,很多人都认为为什么这么多中国人可以跑到欧美去买东西,我们如果对人口收入结构进行分析的话,两亿、三亿的人,就是较高收入人口会有什么样的购买力、购买需求。这就是第二个问题,需求的问题。

第三,对房地产的认识。我们在曾经多个场合讲中国的房地产发展曾经有过几个阶段。第一个阶段是满足基本需求阶段,这是80年代以前,到80年代以后,特别是90年代到21世纪初,我们有一个叫视觉阶段,更多注重房地产的视觉效应。我们可以看到所有的房地产小区封闭的、生态的、绿色的、打水系的概念,在中国曾经风靡一时。我们现在到地方看,现在大量的已有的房地产发展的成果也是这种模式,但是这种模式导致了另一个负面的影响,就是资源配置效率的严重下降,导致了我们土地的粗放型的利用。所以这种发展模式也导致了土地的成本过高,走到了一定的尽头。

第二阶段是万达模式,就是综合体的模式,在满足我们视觉模式的基础之上,加进了各种消费需求满足。特别是商业模式的进入,第一个是改变了我们城市的空间形态,通过综合体提高了城市的人口密度,使我们在一定的空间内可以满足各种商品的各种消费需求,甚至包括文化消费的需求。这种综合体在本世纪初到现在迅速扩张,扩张到什么程度呢?扩张到从中等城市向小城市,甚至已经扩大到一部分人口规模较多的小城镇。

我前几天去诸暨,开了一个城市综合体。房地产商在这个时候又感到了转型的压力。我们可以把中国的城市划分一下,五万人口以上的城市现在1500个,这是按数量上算的。这里有一千万以上人口城市是6个,100万人口以上是84个,50万人口以下到20万人口的城市是434个,这些城市全部分割成所谓的五万人的城市或者十万人的城市,那就是几千个。市场还是有限的,我们开发了无限的综合体,最后一定会走到尽头。

那么我们怎么办?在面临着结构性过剩的时候,大家就提出来了,包括今天几个致辞嘉宾也都提出过,房地产要面临什么样的转型。我想要解决转型的第一个条件,就是不要被短期的利益所困扰,大量的短期压力。第二个,不要对传统的发展轨迹所约束,过去的发展轨迹就是卖房子、占地。第三个,要加强研发,研发什么?恐怕这就需要我们所有在座的企业家去进一步思索。我们知道绝大部分房地产商是不搞研发的,为什么不搞研发呢?因为所有的房子里的材料都是由别人去生产的,由涉及院负责设计,自己没有必要去进行研发。可是我们知道如果它是一种商品,是一种投资品,我们要在市场上占领领先的位置,要不要研发呢?在80年代,我们大量的制成品过剩的时候,为什么有几家企业独占鳌头呢?那就是因为他们及时的进行了知识的储备、进行了研发,最后使我们企业在未来面对市场化能满足更先进的需求,所以他们站在了市场的前列。

房地产业发展也是如此,所以研发是必要的前提,而不能在我获取利益的时候,只想怎么赚钱。要想占领市场,要提早进行知识的储备。这就是研发。

那么研发什么呢?这是很重要的,这就是我今天话题要讲的房地产和智慧城市,在互联网+的基础上怎么来认识房地产。

很多房地产商包括企业家也聊过,我们过去看到的房地产更多的是看到房屋内部和社区的结构,我们看到了家庭,更多的是沙发、厨具、洁具的变化,我们看到了社区是更多的物的变化,固定的形态的变化,我们看到消费也是固定的、传统的商业模式在一个空间点上的变化。但是现在智能技术、互联网已经改变了我们对社区甚至城市的认识。怎么说呢?我们现在可以看到一个手机可以完成很多很多功能。我们最近接触了大量的所谓的互联网营销商,包括一些新的概念的企业。比如举个例子,水壶,过去我们自己在家里烧,现在你拿着手机就可以遥控它的温度,你是想喝茶还是咖啡,你在办公室里完全可以操作这个工作。

我去日本看到松下电器商给我展示了整个智能家庭的变化,这个变化体现在哪里呢?所有家里的空调,所有的电器设备,是在智能控制下的,以保证我在这个家庭中我离开了,我什么时候需要不同的温度,自动的就会根据你日常的习惯来进行调整和调节。目标是什么呢?最大限度的降低你的电能的消耗,最大限度的满足你的实际的消费需求。这是一个家庭的组合。我们过去研究一个电器,只是这一个空调,一个彩电,或者一个冰箱。可是现在把它组合到了一起,通过智能的方式来解决日本能源消耗问题,这是日本智慧城市的智慧家庭第一目标就是智能化的管理。

在现在中国互联网发展到日新月异的今天,我们可能已经超出了这个范畴。比如我们知道乐视和小米在打架。过去我们知道电视就是你给我什么,我看什么,而现在乐视电视就是大量的内容的储存,你想看什么,我可以选取,互联网通过电视来影响家庭。过去我们想象的一个房子只是满足居住功能,可是远程医疗、健康保障甚至金融保险都可以进入你的家庭。那么如何把这些不同要素组织到家庭里呢?组织到一个房地产的概念里呢?或者把不同的电器供应商和家庭相结合呢?我们在研发的基础上就想到了一个新的名词就是“跨界”。我刚才讲的跨界仅仅是家庭的概念,还有社区。

我们今年1月份和日本召开了一个智慧城市的现场交流会,全国去了50多家企业,这个会对我国的智慧城市发展也起到了非常重要的作用。我们现在智慧城市是碎片化的,一个公交一卡通,或者智能交通大量的摄像头,我们叫做智慧城市,这是碎片化的一个功能的智慧城市。真正的智慧城市是要满足多方面需求的,市场化的需求、家庭的需求、社区的需求、政府的公共需求,整合到一起的智慧城市。可是对我们地产商来讲,企业家来讲,智慧城市离我们很遥远,这是政府的事情。不是,是我们企业家的事情。所以在研发跨界的基础上,日本就做到了在一个两万五千人的距东京不到30公里的地方,就集合了三菱、东芝、松下等等企业整合的智慧城市,以降低能源消耗为第一目标。

松下电器的智能家庭的智能管理延伸到社区,社区有一个智能控制中心,来控制整个社区中每个家庭的能源管理消费。当白天用电量低的时候,有一个大的储存器系统,把所有电力储存进去。当晚上用电量增加的时候,就把它释放出来。而且这里还有个自动调节的功能,每家用电少了,社区会奖励你公共服务。这只是一个能源目标的社区管理。我们的社区管理远远不只这些。比如水费、电费、天然气费用、采暖费,怎么交?分着交还是通过智能化的方式来交。

社区服务我们过去讲是一种收费的模式,我们现在知道很多互联网收费模式已经发生了变化,它的基本概念叫做羊毛出在猪身上,为什么羊毛出在猪身上呢?是通过一种模式来扩大影响力,去营销另一种产品来打广告。前天我去了互联网的私厨,只要你认识我了,你可以随意定制在我们家吃饭,我可以给你菜谱供你选择,也可以把陌生人凑在一起,时间不定,可以选择,但不是每天都做这个。我说这是主要的盈利模式吗?他说一顿饭三千块钱支出,能赚多少钱呢?他说有三万多粉丝,三万粉丝会带来其他产品的营销,这叫羊毛出在猪身上。

所谓社区的服务是多方面的,不仅仅是所谓的孩子有个活动的场所,也不仅仅是拥有一片绿水青山和水系,更重要的是我们所谓的多元化服务基本都体现在社区上。洗衣服务、餐饮服务、打扫物业卫生的服务等等等等,通过什么方式来给它组合到一起,和我们的家庭进行衔接呢?就像我们房地产商开始设计的楼盘和模式的时候,就要注入这些因素。

我们这几年在研究智慧城市的时候,很多政府官员、很多学者都提出“大数据”,但是我想从这个角度谈大数据,面临的体制障碍会很多。从政府角度推,不讲效益的时候,在现在是越来越难,因为政府没钱。可是一个房地产商如果有200亩地,就可以在我的房地产概念上融合所有其他互联网的因素,使我这个房地产的概念发生根本的变化。所以所谓智慧社区非常重要的意义就在于,我把原来房地产的实体经济和中国领先于世界的现在排名第二,某些方面还排名世界第一的互联网的影响力融合进来。为什么叫跨界呢?所谓跨界就是房地产商不再是过去的房地产商了,在社区的发展过程中,我要和其他的产业、行业进行紧密的结合,不仅仅是卖商品,而是卖服务,通过房地产的方式来卖服务。

这种跨界和在日本已经实现了,25家大型企业在一个小城市,就实现了这种跨界融合的房地产发展模式,但是它不是基于互联网,我们现在在中国,就可以按照这种模式来塑造我们的新的所谓智慧家庭、智慧社区模式。当这个智慧社区模式建成的时候,就是无数个智慧社区的组合,就变成了智慧城市。无数个社区模式组合,会带动社区所有用户进入一个互联互通的系统,那到这里大数据就会发生作用。但是这里就面临一个很重要的选择,跨界之后怎么办呢?跨界之后就是分享,所谓分享,就是我不是在我仅有的自己的利益上去想我的盈利模式,而是要和其他产业、行业来共同分享未来房地产发展模式和所形成的利益收入关系。而不是在之后,是在之前设计过程中,我就要想到未来的收益模式。我们如果研究过互联网,研究过电商,我们都知道分享的意义何在。在这个基础上,我们的房地产从一种简单的空间的实体的形态,和未来会发生紧密的连接,那它的意义就会发生很大的变化。

智能家庭、智能社区,最后要回到智慧城市和智慧产业园区。房地产是和城市紧密联合在一起的,一个房地产我不敢说是一个城市,五六个、七八个房地产在一定的空间内,就形成了城市,就跟过去的功能发生了根本的变化。城市是不仅仅在这个空间内满足每个人的家庭需求、市场需求,还要提供公共服务。